금리인상과 임대차 정책 때문에 2022년부터 집주인들이 전세 살고 있는 사람을 내보내지 않기 위해 여러 노력을 기울이고 있다. 전세계약 갱신할 떼 전세금을 낮추는 감액계약도 늘고 있다. 시대가 전세보다는 월세를 선호하는 시대로 변했다.
세계적인 인플레이션을 잡겠다고 미국부터 2022년 3월부터 근 일 년간 계속 은행금리를 올렸다. 한국도 이에 대응해서 은행금리를 급격하게 올려 금리가 10%가 넘는다. 전세금대출제도 이용자가 많은 가운데 은행금리가 높아지면 갚을 돈이 늘어 매우 부담스러워진다.
그 여파로 이미 2022년 10월에 전세 세입자를 구하기가 어려워졌다. 집주인이 무조건 갑이었던 전세시장이 변한 것이다. 정부의 주택공급 정책으로 미분양과 전세물량이 많이 늘어난 요인도 전셋값이 떨어지는 역전세에 일조했다.
1. 갑을 바뀐 전세시장 역전세 상황과 경매
2022년 4분기 수도권 전체 전세갱신 계약의 13.1%가 전세 보증금을 기존보다 낮추었다. 은행 금리가 오르면서 전세수요가 줄어드는 상황이다 보니 기존 세입자의 전세 보증금을 돌려주기 어려워진 집주인들이 이전보다 계약금을 낮춰 재계약을 하고 있다.
이렇게 전세금을 바로 돌려주지 못하는 집주인의 난처한 상황을 역전세란이라고 한다. 전세값이 폭락하고 금리가 인상되면 집주인이 목돈인 차액을 내줄 방법이 곤궁하다. 겪어보니 예비금이 없는 갭투자 집주인들이 많다. 갭투자는 집값과 전세값의 차이가 적을 때 전세를 끼고 집을 구매하는 방식이다.
역월세는 집주인이 기존 세입자를 계속 살게 하면서 보증금 하락분만큼의 이자를 매달 지급하는 것이다. 집주인 입장에서는 이렇게라도 해서 기존 계약자와 계약하는 것이 나아서이다.
역전세로 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 최후수단으로 경매를 신청하는 경우가 많아졌다. 경보정보업체 지지옥션에 의하면 수도권에서 아파트등 주거시설 세입자의 신청으로 진행된 경매가 전년 동기 54건 대비 61.1% 증가한 87건으로 집계되었다.
경매법정에 신청해서 경매가 진행되어도 낙찰자가 없어 세입자가 본인이 살던 집을 떠안는 경우도 두드러진다. 세입자가 낙찰받는 건수는 105건으로 전년인 2022년 66건보다 59.1% 증가했다. 낙찰금액도 2배 가까이 급증했다.
역전세 현상으로 전세금 하락이 계속되면서 매매가 대비 전세금 비율(=전세금 비율)이 10년 전 수준으로 떨어졌다. 한국부동산원에 따르면 2022년 12월 아파트 전세금 비율은 68.2%로 2021년 68.9%에 이어 2년 연속 60%대에 머물렀다.
https://www.mk.co.kr/news/economy/10619464
전세금비율은 2014년이후 2020년까지는 꾸준히 70%대를 유지했다. 추세가 바뀌어 이러한 낮아진 전세금 비율은 집값이 상승하지 못하게 작용하고 있다.
1980년대만 해도 전세는 거의 없고 월세로 사는 사람들이 대부분이었다. 그 후 구매나 전세가 대세였는데 근자에 달라졌다.
2. 전세수급지수로 보는 역전세 이유 고금리와 임대차정책
전세수급지수는 100이 기준이다. 100보다 낮으면 공급이 넘친다는 뜻이고 100보다 높으면 공급이 부족하다는 의미이다. 2021년 8월 지수는 180이었다가 2022년 12월에는 62로 낮아졌다.
이렇게 세입자 우위시장이 되다 보니 임대차 시장에서 갑을이 바뀌었다는 표현까지 나온다. 여유자금이 비축된 알부자 집주인들은 여전히 갑이다. 여윳돈으로 전세 살고 있는 사람들은 역전세란과 거리가 매우 먼 딴세상 사람들이다.
세입자가 아쉬운 집주인들이 인테리어를 새로 해주거나 빌트인 가전제품을 새로 설치해 주는 경우도 늘고 있다. 깡통전세 우려가 커져 불안한 임차인들은 집주인에게 회사 재직증명서와 국세완납증명서를 요구하기도 한다.
입주 예정물량이 많은 지역에서는 전세물량이 더 쌓이면서 집주인들의 세입자 모시기가 더욱 험난하다. 역전세는 깡통전세와 같은 맥락이지만 좀 순한 경우이다.
역전세 발생 이유를 한국지방세 연구원이 최근 발표한 보고서 ‘부동산시장동향- 역전세와 주택가격’을 참고해 보자. 한국지방세연구원은 역전세 현상의 원인으로 3가지 요인 즉, 공급상황과 제도적 문제 그리고 고금리 여파를 들었다.
주택공급 측면에서 보면 2018년부터 2021년까지 입주물량이 크게 감소해면서 주택공급이 부족해서 전세금 상승요인으로 작용했다. 그러나 이후 주택공급이 증가하고 미분양 물량도 크게 늘면서 역전세의 원인이 되고 있다. 2022년 12월 전국 미분양 주택수는 6만8107채로 이는 정부가 미분양 주택규모 위험선으로 보는 6만 2천 채를 상회하는 위험한 규모이다.
임대차 정책이 역전세 현상을 일으킨 요인을 보자면 2021년 7월 전월세 신고제가 시행되면서 2021년 하반기부터 전세금이 급등했다. 급등한 전세금을 전세자금 대출로 충당하면서 전세시장이 시장금리 변동에 크게 영향을 받게 되었다.
2014년에 도입된 전세금대출제도는 매년 대출 규모가 크게 커지면서 전세시장이 시장금리 변동에 취약하게 된 원흉이다. 정부가 갭투자를 막겠다고 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 실시한 것도 역전세란에 일조했다.
세계적인 인플레이션과 고금리 환경이 역전세 현상의 원인이다. 기축통화 달러를 찍어내는 미국에서 연방준비제도이사회는 2022년 3월부터 2023년 2월까지 근 1년 동안 미국 기준금리를 0.25%에서 4.75% 올렸다.
이에 대응하기 위해 한국은행도 국내 기준금리를 2022년 4월 1.50%에서 2023년 1월 3.50%로 올렸다. 이렇게 진행된 급격한 금리인상으로 저금리 환경에서 형성된 집값과 전세금이 큰 폭으로 조정받으며 역전세 현상이 나타났다.
(참조 매일경제, 주간동아)
강남불패, 부동산 불패에 금이 가는 날이 오다니 믿어지지가 않다. 일시적인 현상으로 끝날지 부동산 거품이 빠지는 전조 현상인지 주의 깊게 봐야 한다. 세계화의 영향이 연쇄적인 금리인상으로 국내 주택시장에까지 큰 영향을 미치고 있다.
역전세 현상의 원인으로 위에서 4가지를 짚어봤다. 다시 정리하면 1. 월세선호 현상, 2. 전세계 인플레이션에 따른 기준금리 인상, 3. 정부의 주택공급과열과 미분양 누적, 4. 전세금대출제와 전월세 신고제, 총부채원리금상환비율 규제 등 정부의 임대차 정책이 원인이다.
